2007年10月1日

「價值」是什麼?(五)

由前面的論述,我們了解到一片土地的價值是由它所生產的莊稼價值來決定的。一塊貧瘠的地賣不了好價錢,不是因為土地貧瘠本身,而是因為貧瘠的土地種不出好的莊稼,收成不好,收入少,因此土地才賣不出好價錢。如果該塊地是在都市,不管多貧瘠,其價值何止千百倍,只因為該塊地所能帶來的未來收入---蓋樓以後所能產生的租金收入或房屋銷售收入---會非常高。

Irving Fisher 最後做了個小總結:

The present worth of any article is what buyers are willing to give for it and sellers are ready to take for it. In order that each man may logically decide what he is willing to give or take, he must have: (1) some idea of the value of the future benefits which that article will yield, and (2) some idea of the rate of interest by which these future values may be translated into present values by discounting.

譯文:
任何物品的現在價值就是買方與賣方達成一致的價格。為使每個買方或賣方能夠有個合理的出價,他必須:(1)對於該物品未來會帶來哪些好處有些概念,(2)對於把未來好處的價值折算到當前價值的利率(譯註:即折現率)有些概念。


如果翻譯成價值投資的語言,上文中提到的「對於該物品未來會帶來哪些好處有些概念」指的就是如何估計未來的自由現金流量(Free Cash Flow),而「對於把未來好處的價值折算到當前價值的利率有些概念」指的就是如何選擇折現率了。

「價值」是什麼?(三)文章裡我們提到資產沒有邊際效用,那麼我門如何決定它的價值呢?譬如說,一塊土地值多少?或是一間出租的辦公室值多少?讀者對這兩個問題現在應有比較清晰的概念了。

因為一塊土地或是辦公室都是屬於「資本財」,也就是一般所謂的「資產」,因此其價值決定於其未來可能產生的自由現金流量與所用的折現率。土地價值的估算在Irving Fisher的文章中已經說得很明白,在此不再重複。讓我門來看看房子的情形,其價值是如何估算的?

我們大部分人一生之中會有幾次買賣房子的經驗,其中絕大多數是買賣自用住宅。買房時用來計價的單位通常是單位面積,譬如一平方米多少錢或一坪多少錢。單位面積的價格主要依地段的好壞而定,當然房市的高峰期與低谷期也會影響價格。從經驗中得知,依單位面積定價其實和我們日常購買食物水果論斤計價很類似,只是金額龐大許多。住宅房子的價格主要受到供需的影響,我們對買房或售房的價格除了參考最近的成交價格以外沒有別的指標可以參考。

另一方面,出租套房的估價就明顯不同。假如你想買出租套房來當包租公或包租婆,你會發現出租套房的買賣計價不是用一坪多少錢,而是算一間多少錢---不管坪數大小。自用住宅是房子,出租套房也是房子,為何兩者的計價方式會如此不同呢?

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