2007年10月11日

「價值」是什麼?(六)

如果你已經了解Irving Fisher所說的觀念,你現在應該可以回答前面的問題了。自用住宅雖然金額龐大,但本質上仍然屬於消費品,它的價值是消費價值,所以價值是主觀的認知。眾多買賣雙方的主觀認知形成了住房的市場價格,市場價格進而可能影響個別買主或賣方對房屋價值的主觀認知,這在本質上和一般的消費品沒有太大的不同。

出租套房的價值認定顯然不一樣。出租套房是屬於資產,是用來產生收入的,不是用來消費的,因此它的價值決定於未來可能收入的折現值。例如說,如果一間套房目前可月收租金一萬元,年收十二萬元,扣除例行的維持性費用及所得稅後的淨收入為每年十萬元,該套房值多少錢呢?

Irving Fisher告訴我們,一件資產值多少錢由兩個因素決定:該資產未來產生的淨收入(扣除維持費用)及折現率。但這兩個因素都因人而異,所以該套房值多少錢也就因每人的情況而有不同的估算了。即使套房的未來出租收入主要是受市場需求影響,個人經營能力的影響較有限,但如在如何選擇折現率一文說的,所用的折現率會因每個人的機會成本不同而有很大的差異,因此估算出來的價值也就不同了。對買方是如此,對賣方也是相同。

所以如果你用的折現率是10%,那麼對你而言該套房就值得用一百萬元(10萬/10%)買下,如果你也像一般投資套房的大眾一樣用5%的期望報酬率作為折現率,那麼該套房就值得用二百萬元(10萬/5%)買下來。

現在我們了解一塊田地的價格決定於它未來所生產莊稼的價值,一間出租套房的價值決定於它將來可預期的租金收入。如果把此概念延伸到一家企業也是類似。一家企業就是各種資產的集合體,包括廠房、設備、人員、智慧財產權等,它的價值就取決於這些資產集合體未來產生自由現金流量(Free Cash Flow)的能力。

以這種觀點來看目前被吹捧得相當熱門的「投資」標的:黃金與外匯,我們又如何看待呢?不像一間出租套房或一家企業,黃金與外匯在持有的期間並不會產生現金流量,那它們的價值是如何估算的?

沒有留言: