2010年1月30日

如何判斷房產價格水平是否太高(一)

購買房產要考慮的因素很多,地段、格局、外觀、座向、結構、周圍環境、生活機能、過去歷史、及各種稅法規定等都是需要花時間精力去深入瞭解。但若以投資的角度來審視是否值得賣方的出價卻不複雜,只要具有正確的投資觀念即可在買賣房地產這件事上避免金錢損失。本文嘗試以價值投資的觀念來評估房產的「普遍價格水平」,並提供一個粗略的判斷基礎。

(聲明
:筆者非房地產投資專家,也沒有「投資」房地產,僅以價值投資者的觀點延伸到如何評估房地產的「普遍價格水平」這件事。)


由於「有土斯有財」或是「房地產價格長期只漲不跌」的迷思,房產一直是一般老百姓的投資最愛或是唯一的投資標的。姑且不論這兩個迷思是對是錯,既然大部分人認為如此,我們就來探討一下如何避免在錯的時機買到太貴的房產。

與股市一樣,房產價格也是有漲跌波動,隔段時間---通常八到十五年---就會有過熱或泡沫的現象發生。如果在過熱或泡沫時買進房產,那末房產價格就不會是「長期只漲不跌」了---除非所謂的「長期」是指一百年或更久。在決定交付訂金前,不妨再次想想目前日本前六大城市的房地產價格水平還不到1991年泡沫幻滅前最高峰時的四成(圖一),而那時距今已經快二十年了。以目前日本的情況看來,即使二十年後仍未追平也不會令人感到意外。

引致房產價格波動的因素很多,但基本上與其它種類資產的價格波動並無太大差別,主要因素還是供需關係。預期需求大於預期供給房產價格就會上漲,反之則下跌,這與股票市場的漲跌沒有不同,只不過房產的交易沒有股票市場那麼即時且透明而已。房產的供給面有一個限制因素,就是能蓋房子的土地供給中短期內通常是固定的,因此價格的波動主要來自需求面的起伏。預期需求提高了,價格就會上揚,反之則下跌。

我們如何判斷一般房產價格水平是否過高呢?這與我們一直討論的價值投資觀念是一樣的。當資產價格超出其內含價值太多時就是偏高了。出租用的房產估價與企業估價相同,我們很容易用其未來的租金收入來估算其粗略價值,然後與市價做比較,是否偏高一目了然。但自用住宅就無法如此估價了。我們如何知道一般自用住宅是否價格偏高呢?

前面提過房產價格起伏的主要影響來自需求變動。房產需求來自兩方面:自住的與投資的(此處投資包括自以為是投資的投機客)。自住的需求是實際的有效需求,買家不是首次購屋就是換屋。這些購屋者的年收入決定了能買多少錢的房子。如房價超出購屋者的年收入太多,則無力償還每月的貸款,則購屋需求減少;房價如下跌到潛在購屋者年收入的合理倍數,則購屋需求增加。前述乃假設房貸業者按正常標準來評估借款者的償還能力,而非如美國前年引起次貸(Sub-Prime Mortgage)金融風暴的胡亂貸款。

另一方面,利率水準與信用鬆緊也會影響需求。如果短期房貸利率低(正如目前台灣的情況),會讓潛在購屋者誤以為還款容易,這會增加購屋需求;如果政府貨幣政策寬鬆,加上房貸業者為了衝業績而降低放貸條件,也會增加需求(如美國的次貸風暴)。但這些需求是寅吃卯糧,是隱含高度風險的,不僅無法持久,也容易形成趕搭巴士現象(「現在不買,以後更買不起了」的恐慌心裡效應,或眼看房價直漲而想跟進撈一筆的投機心裡。)而產生房產投機泡沫。(目前中國大陸大城市的情況正是如此。)

一般來說,房價如為年收入的某個倍數則屬於合理的價位,因為購屋者償還貸款較不吃力,房貸業者的風險也相對較低。如一般房價超出一般民眾的年收入太多倍則有房產投機泡沫的可能。一般人如買不起房子,就會轉為租屋。此時那些買得起房子的大部分屬於第二間或第三間房子,並非買來自己住的,只是想買來當投資(其實是投機)。這些假性需求所哄抬起來的房價無法支撐很久,因為除非廣大中產階級的年收入跟上來,否則無人接手,價格遲早要跌下來。

即便一般有自住需求者轉為租屋,租屋者能付得起多少房租也與其年收入多寡息息相關。有房子的或買得起房子的人把房子出租,若其租金收入的報酬率很低,無法應付每月的貸款本息償還或覺得報酬率太低,可能不會買或有意脫售,這會讓需求減少、供給增加,進而產生房產價格下跌的壓力。

在「價值是甚麼?」這篇文章中指出:一件資產的價值由它所能產生的收入所決定,所以租金收入低,該房產的投資價值自然不高。因此除非該房產具有特殊條件,否則一般的房產價格水平終究會下跌到當地一般大眾買得起或租得起的價位。要不然買得起的人都買了一兩棟,最後除了賣給自住型的買家或符合期望報酬率的真正投資者外,還能賣給誰呢?

那麼,實務上我們要如何判斷一般房產(含出租用房產)的價格水平是否太高呢?

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