2010年3月8日

如何判斷房產價格水平是否太高(二)

一般房產的價格是否偏高可以用兩個粗略的指標來評估。

一個指標是當地平均房價租金比(PRR, Price/Rent Ratio),此處房價是指當地平均房價,租金是指當地淨年租金收入(註一)。另一個指標是房價收入比,簡稱PIR(Price/Income Ratio)。房價是指當地的住宅中位數(Median)價格,收入是指當地的中位數家庭年收入。兩者的比值就是PIR。

(註一:淨年租金收入=年租金收入-(維持費用+稅),但未扣除貸款利息費用。)

我們先看看房價租金比。通常房價租金比的資訊比較容易取得,也比較客觀,因為如果房產是買來出租的,要判斷其價格是否偏高,由其未來的租金收入就可粗略判斷。在股市有所謂的本益比(PE, Price/Earnings Ratio)概念,即股價/每股盈餘的比值。本益比可以讓投資人很快地粗略判斷個股股價是否偏高。本益比的倒數就是股票的殖利率(Yields)。同樣地,在投資性的房產也有類似的概念,就是房價租金比PRR,等同於股票的本益比。房價租金比的倒數就是租金報酬率,相當於股票的殖利率。

由於租金收入為投資性房產的主要收益來源,因此我們可以用房價/淨年租金收入的比值PRR來粗略評估房產價格是否偏高。我們可以把一件房產等同於一家企業,只不過其總資產就是房產,房價等同企業的總市值(股價×流通在外股數),淨年租金收入等同於企業的稅後盈餘。所以房價租金收入比PRR就成為一個雖粗略但蠻好用的房價判斷指標。

至於某一地區的普遍房價水平是否偏高也可利用同樣的觀念來判斷。平均房價租金比類似於股市中的整體市場平均本益比。雖然兩者的投資標的不同,資產性質有異,但投資人期望能獲取合理投資報酬率的心理則是一致的。如果一般投資人認為股票市場的平均本益比為十五是合理的話,表示投資大眾認為股市平均殖利率約為6~7%是合理的數字(註二)。但多數人認為房地產的投資風險較股市低,因此對房地產的租金報酬率期望也會低些。在台灣地區一般認為5%就算不錯,但長期平均大部分是落在3~4%上下。

(註二:殖利率等於本益比P/E的倒數,可看做是整體股市盈餘在沒有成長情況下的報酬率,是極保守的數字。)

如果某地區房子出租的平均租金報酬率平均為4%,表示平均房價租金比約為25倍,也就是說,如果當地房價水平為該地區平均年租金的25倍,則表示房價水平處在合理的範圍內。如果平均房價租金比為35倍(表示租金報酬率只有2.9%),可以說是偏高了;如果高到45倍以上(表示租金報酬率只有2.2%),則我們可以有把握地說房價水平已經泡沫化了。

當房價在合理範圍附近時,房價年租金收入比會維持在一定的倍數上下。換句話說,如果房價與年租金收入各別化為指數時(基期需相同)且基期落於合理範圍的期間內,其指數比會接近一(即房價指數÷租金指數)。如果兩者大幅背離,例如房價指數遠高於年租金收入指數,則我們可由此判斷房價已經明顯偏離合理價位。讓我們舉些例子說明。

下面是一則聯合新聞網關於大台北地區房地產的報導:

大台北租金、房價背道而馳
2010/01/27
【聯合線上/林煥堯 企劃】

金融海嘯後,大台北住宅房價於去年Q1起迅速反彈,惟租金漲幅不僅遠落後房價漲幅,更呈反向走勢,租金、房價差距不斷擴大,房市長期發展隱憂浮現。根據永慶房仲集團成交資料統計,去年大台北房價全年平均單價漲幅,北市漲37.6%,北縣漲31.5%,均大幅飆漲逾三成;反觀租金走勢卻顯的跌跌撞撞,全年整層住宅平均租金不僅絲毫未漲,Q4與Q1相較跌幅還將近一成,根據永慶House Fun租屋資料統計,去年北市整層住宅平均租金全年跌幅,北市跌幅8.8%、北縣也跌約7%,均呈現負成長,租金明顯與房價走勢背離。

如果租金報酬率不高,想買的投資客就會減少,已買的更可能後來因利率提高了而無法以租金支付貸款而被迫賣出。這樣不僅需求少了,而且供給增加,賣方自然會降價求售,所以長期而言房價不跌也難。

前述新聞報導只有粗略的數字,可能無法令讀者印象深刻。因為台灣的房地產交易統計資料取得不易也不齊全,一般人難窺全豹。美國房地產市場的統計資料就比較完整,也易取得,所以我們來看看美國的相關數字。圖一是美國房價指數與租金收入指數的歷史趨勢圖。



圖中紅色線是租金指數,藍色線是房價指數。由該圖表可看出,從1983到2000年間房價指數大致與租金指數亦步亦趨。從2001年開始,房價指數就有如脫韁的野馬,甩開租金指數單獨飆昇,到了2006中達到美國房產泡沫的最高點,高出租金指數約70%。雖然現在才來解讀有點事後諸葛,但2004年起美國就陸續有經濟學者提出房產可能泡沫化的警示,其中用的指標之一即是房價與租金的嚴重背離現象。

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